售楼员说枫华·西湖湾整个项目占地6000多亩，应该算是开封市现今最大的房地产项目了，投资开发商枫华置业也是从加拿大引资的大企业，但这么一个有来头的大项目，为何在销售中充满了“套路”?从看房子时说的5000，选房时1000人选500套房，他们内部员工都把房子都选差不多了，等老百姓去选的时候就没好房子了。随后，售楼部领导讲再开1栋，到去选的时候开发商就坐地起价涨到5400，可是600人抢120套，这难道就是传说中的“饥饿营销”?”

　　“今天去交首付，房价又成了5700，说可以优惠几个点，如果不愿意要可以退，你不要的话后边排对要的多着呢，早说5700的话看谁还要，把老百性当什么了，随便糊弄，随便忽悠，销售手段水太深!”为购买枫华·西湖湾项目住宅，开封的一位购房者怨声载道。

　　图：12月2日金明府再次限量开盘 其价格已涨至5700余元

　　市民满心期待却被“套路”

　　据了解，枫华西湖湾项目由开封新枫华置业有限公司投资开发，开封新枫华置业又隶属于枫华(郑州)置业有限公司。枫华(郑州)作为2005年引资的加拿大华人企业协会投资成立的企业，近年来在郑州东区CBD建设了一系列的综合性高端地产项目。基于此，开封枫华西湖湾也被当地市民认为是一个“高规格”的地产项目。

　　另外，枫华西湖湾毗邻河大附中附小以及多所大学，这些也是售楼部营销人员的吸引购房者的一大噱头。由于此项目占地过大，不同项目之间并未同时进行，而现在正在开售的楼盘为“金明府”项目。从金明府项目2#、5#、6# ，3栋楼第一次开始认筹预售，到12月2日为止历经数次限量开盘，价格由原来的不到5000元一路飙升到现在的5700元。据一位数次参与抢房的购房者说：“每次都是限量，人多房少，给人造成一种不买就买不到的感觉，然后等到下次限量开盘就涨价，全是套路。”

　　图：客户签订的首付协议(130000元人民币)

　　项目未取得预售证 首付协议来“顶数”

　　即使是那些缴纳2万元排过号选到房子的客户，也不是说就可以坐等交房了。在缴纳过2万元认筹排号费用后，客户也需在1周之内补齐20%左右的首付款。90平户型的房子补到8万元，130平户型的房子补到13万元。

　　而由于该项目并未拿到商品房预售许可证，没有正规的购房协议。所以只签订了一份所谓的“首付协议”。该协议中第7条中显示：本协议签订时，甲方已将本协议所涉及房屋销售的相关证件办理等情况告知乙方，乙方已知悉无异议，且乙方不以任何原因向甲方主张任何权利。此内容就是因为该项目没有预售许可证，而提前作出的推卸责任的条款。

　　图：土地尚未平整的“金明府”项目

　　项目现场一片空地 “金明府”项目却已无证预售百套

　　据售楼部营销人员称，2#、5#、6#三栋楼共计房源700余套，现余房源大概也就百余套，年前售完之后不再开盘。当问及现在项目的进展时，销售人员坦诚称刚打地基，大概于2019年交房。在“金明府”项目现场可以看到，项目现场仍为一片空地，并未有动工痕迹。

　　针对未取得《商品房预售许可证》的项目，地产行业内部人士建议，监管部门应要求开发商分别在项目建设地和项目展示中心醒目位置张贴“特别提示”，并注明：该项目尚未取得商品房预售许可证，不具备预售条件，不能进行排号、入会、预售等活动，不能收取定金、诚意金、保证金、会费、预付款等各种形式的费用。

　　“关键还是有关部门要加强监管和执法力度，对违规预售开发企业及时查处。”该内部人士称，购房者挑选所购房屋位置、压低价格固然重要，但也要时刻警觉，增强法律意识，在购房过程中，不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语，在签署合同时认真审查条款。

　　消费者购买无《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》等预售证的商品房潜藏着不可预知的风险。房地产开发企业手续不全就开始预售房屋，如果出现资金链断裂、随意挪用购房款等问题，将给购房者带来很大的风险，甚至可能造成极大的社会危害。